[스크랩] 농지전용으로 논밭에 집짓기

농지전용으로 논밭에 집짓기

 

 

도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다.
그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.
그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.
따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전을 해야 한다.

토지사용승락서를 받는다.

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다.

토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다.

토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다.
이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.

 

구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다.

이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다.

이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.

농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

대체농지조성비와 농지전용부담금


전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다.

농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.

대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은

㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다. 대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다.

 

 

농지전용 이렇게 달라졌다

농지전용비가 농지보전부담금이란 용어로 바뀌는 동시에, 그 부과기준도

현행 ㎡당 고시로 정하는 금액 기준에서, 개별공시지가의 30%로 변경된다.

* 농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 X 30% X 전용면적

농지조성비는 현재 전국적으로 농지 값에 따라서는 아무런 차이가 없어, 결과적으로는 땅값이 싼 지방농지가  수도권에 비해 상대적으로 많은 부담을 진다는 불평이 있어 왔다.

 

이번에 공시지가 기준으로 변경함으로서 개별공시지가 10만원 이상이 되는 도시지역은 종전보다 더 많이 부담하게 되지마는, 반대로 지방은 부담이 줄게 되었다.

(대체로 일반농지의 경우 평당 34,000원을 낸다. 200평 전용하는 경우 약 680만원 부담)

농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.

부과액은 전용농지 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다.

60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서

농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.

전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지
않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다.

농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다.

그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.

만약, 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이를 어기고 음식점이나 카폐,공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다.

농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다. 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.

드디어 몇일전에 건물물보존등기를 마쳤다.

정말 힘도 들었지만 과정을 거치면서 여러가지 많은것을 배웠다,.너무 어려워 말고 차근이 준비하면 허가는 큰 문제가 될것이 없을것 같다.

그리고 올 5월부터 신고제는 없어지고 허가제로 바뀌었다, 실은 신고제도 앞뒤 순서만 다를뿐 허가제와 같다. 물론 지자제 마다 조금씩 다를수 있다고 본다. 그점 참조 하시고 순서를 정리 해봅니다.
(모든서류을 갖출 필요는 없습니다. 중요서류만 갖추면 민원지 에서 다 준비할수 있습니다)


1, 농지전용신고

-  농지 관할(시,군,읍·면사무소등) 산업계에 신고 하여야 하며 서류는 집을 짓고자 하는 토지의 토지대장 

    만 가지고 신분증만 가지고 가면 산업계에서 다른 모든 서류를 같이 작성 해줍니다.

-  민원기간은 14일 이며 산업계에서 현장 답사를 나오며 그 때 그자리에 구조물이나 형질이 변경되어 있

    으면 문제가 됩니다.(하지만 대부분 안나옴)


2, 개발행위허가

-  농지전용신고증을 가지고 군,시청 지역개발과 에서 개발행위 허가를 받아야 합니다.

-  민원기간은 3~7일 정도 입니다.


3, 경계측량및 분활 측량

-  지적공사에 의뢰해 측량을 합니다.

-  개발행위 범위 만큼 분할하여 그안에다 건축을 신축하여야 하며 조금이라도 그 범위을 벗어나면(내땅

    이라도) 추후 허가가 취소됨.

-  군청,시청에 지적공사 직원이 상주해 있음(한국지적공사)



4, 건물신축

- 개발행위허가서에 지정한 기간 까지 건물을 신축하여야 하며, 기간이 연장될시에는 재 신고를 하여야

   합니다.(지역개발과에서)


5,현황측량 및 오수합병정화조 필

- 집을 다 지으면 집이 전용허가지역내에 건축했다는 현황측량을 꼭 해야 합니다.(지적공사)

- 오수합병정화조을 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는것을 설치 하고 필증을 받아야 합니다.

  (허가된 정화조 업체)



6, 건축물등록 신고

- 해당 읍,면,군,시청에 건축과에 신고 하여야 하며

   위 5번에서 한 현항측량성과도, 정화조 필증, 개발행위 허가서, 토지대장, 주택설계도(지자체 마다 직원

   이 직접 그려주는곳이 많음) 신분증, 도장

- 민원 기간은 14일 정도 이며 직원이 직접 나와 실사를 합니다.



7, 취득세와등록세 자진신고

- 건물물등기가 되면 취등록세 자진신고서가 우편으로 통지되며 그것을 가지고 군,시청에 가서 건축물대

   장을 띠어서 취,등록세 창구에서 고지서를 발부 받습니다.

  (취,등록세는 건축물 고시가의 8% 라고 합니다)

- 취득세는 건축물대장신고시 부터 30일 내에 납부 하여야 하며 등록세는 건축물보존등기 이전 까지 납부

  하여야 합니다.


8, 지목변경

- 건축물 대장 1부

- 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경신청을 하여야 합니다.

- 지목변경에 대한 취득세를 내어야 합니다.
  (지목변경으로 인한 가치상승분, 고시가기준, 취·등록세 창구서 고지서발부)



9, 건축물보존등기

- 건축물등기는 해당 등기소에서 하며 건축물대장, 주소이력이 있는 주민등록초본, 등록세 완납영수증,

   도장, 신분증, 대법원 필증

- 법무소에서 하지 말고 직접 하기도 쉬움

 

출처 : 상북한신부동산

글쓴이 : 고니아부지 원글보기

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